Дизайн спальни выполнен в современном классическом стиле. В комнате высокая кровать с мягким изголовьем, уютное кресло возле окна для чтения книг и любования видами, а также большой встроенный шкаф для хранения. Канальный кондиционер обеспечивает комфорт в жаркое время года. А бризер обеспечивает свежим чистым воздухом круглый год. На полу натуральная инженерная доска светлого оттенка. И главным украшением является шикарный ковер на стене у кровати. В обзоре интерьера 360 градусов передана атмосфера уюта, чтобы вы могли почувствовать ее
Вчера нашло литературное вдохновение, выдал несколько постов и вспомнил один скрин из карты зонирования Генплана Сочи.
Скрин #1 карты зонирования Генплана Сочи.
Этот скрин (#1) я делал, когда выбирал себе варианты. Участки расположены в Хостинском районе города, Курортный проспект 108 (Сан сити, сверху дороги, красный цвет), 105А (Актер-Гелекси и санаторий Актер) выделено голубым, 105Б (Королевский парк) выделено красным.
Скрин #2 (пояснение цветом, какое строительство разрешено на интересующих нас участках).
А тут (скрин #2) мы видим интересующий нас красный цвет. Т.е. Сан сити и Королевский парк все нормально. А что с Актер-Гелекси?
Скрин #3 (продолжение скрина #2).
А вот тут засада (это про цвет участка под Актер-Гелекси). Как видим по цвету, у данного здания очень большие проблемы. Риэлторы будут говорить, что все прекрасно, в судах все решили. Никто не скажет, что существует иск Прокуратуры по прекращению аренды земли под данным зданием за несоответствие целеиспользования. Что четко сочетается с цветом участка на карте зонирования Генплана Сочи. На таком цвете должен быть только санаторий. И никак не жилой дом. А вот риэлторы как раз очень активно водят иногородних в этот комлекс. И даже называют его элитным. Хотя он никакого отношения к этому урыоню не имеет. Да, хороший бизнес. Но не более. Соответственно, ценники на данный комплекс завышены, как минимум 2 раза без учета ситуации с участком.
Это была первая часть проверки. Которую можно сделать даже на расстоянии. Вторая часть состоит уже из посещения выбранных объектов (лично или хорошим знакомым, не риэлтором!). Основное, что необходимо посмотреть на месте, это наличие крупных строек вблизи объекта. Они будут прямо влиять в сторону снижения цены в ближайшие год-два, пока строится объект. Так, купившие по верху в Хаяте и Александрийском маяке очень нехорошо попадают из-за строек рядом. Как минимум, до завершения строительства рядом.
В предыдущем после писал, что нужно сравнить цены на предложения с хорошим ремонтом и плохим. Если разница примерно равна стоимости хорошего ремонта, лучше взять с ним. В Сочи огромная проблема с выполненением ремонта. Дорого, плохо по спецам, отвратительно по качеству, если "не стоишь над душой все время". Если рассматривать параметр "расстояние до моря", необходимо самому пройти и посмотреть это расстояние. При мне риэлтор рассказывает по телефону про "5 минут до моря пешком", хотя там гора крутая и перепад от моря до здания около 700 метров и на машине даже я доеду минут за 10.
По "отжиманию цены". Чтобы Вам не говорили риэлторы, больше 5% от стоимости заявленной (если она в рынке, квартира с хорошим ремонтом в доме, который не под снос), никто не будет скидывать. Представления с большими скидками для приезжих делают в некоторых агентствах, когда ведут в здание со средней ценой за квадрат по 460-520 и "акттвно отторговывают в сторону клиента" цену с 800 за квадрат до 600, а покупатель радуется такой скидке и бежит заключать ДКП. Поэтому необходимо посмотреть по объявлениям на агрегаторах все цены в данном доме (сразу обрезая фейки ниже 300 за м² в домах комфорт, 400 и ниже в бизнесе и 500 и ниже в элитке и псевдо-элитке). Чтобы понимать, из чего формируется "скидка".
Дополнительно, для понимания цены приобретаемой недвижимости, в ней "будут сидеть" 5-10% риэлторских (за что?), которые им дает продавец. Некоторые, особо рьяные риэлторы могут еще заключать с покупателем договор на предоставляет риэлторских услуг и брать 150-500к за поиск квартиры. Так сказать, приятный бонус. Поэтому, необходимо сразу у покупателя уточнить, какой % в сумме у риэлтора и уже с этой суммы отторговать. В итоге 5% скинет покупатель и 2-2.5% скинет риэлтор (за счет своей комиссии) с цены квартиры. И цена уже будет приятно ниже.
Конечно, можно найти вариант "напрямую", но для не местных он практически равен нулю.
Важный апдейт. Все цены выше, поиск объектов для инвестирования относится только к категории квартиры и аппартаменты (жилые помещения - аппартаменты будет написано в выписке ЕГРН). ЖП (жилые помещения просто будет написано в выписке ЕГРН) забыть, что такое существует. Потом их не продать по нормальной цене. Обычно такие ЖП в домах, которые вводили по суду и помещения разделяли долями.
Их есть у нас! Красивая карта, целых три уровня и много жителей, которых надо осчастливить быстрым интернетом. Для этого придется немножко подумать, но оно того стоит: ведь тем, кто дойдет до конца, выдадим красивую награду в профиль!
Давайте коротко распишу, как ориентироваться на ценность приобретения объекта недвижимости. Независимо от района и цены. Обязательно смотрим карту зонирования Генплана Сочи. Чтобы дом не попал под снос.
Подойдёт, как шпаргалка для тех, кто рассматривает приобретение жилой недвижимости в Сочи в качестве пассивного дохода (сдачи в аренду).
Итак, выходим формулу идеального инвестирования для пассивного дохода. Все ниженаписанное это пруфы. Никаких сказок от риэлторов, что Вы будете получать 500к в месяц, купив квартиру за 20 млн.
Идеал - 50.000-60.000/10.000.000. Что это значит? Чистый доход 50-60к в месяц круглогодично от сдачи в аренду на каждые 10 млн. цены квартиры.
Квартиры, обладающие таким соотношением - единичные варианты. Их нужно искать. Повторяю, это круглогодичный усредненный ценник. На той же Красной поляне в пик зимнего сезона возможно превышение двукратное этой формулы 2-3 месяца, но потом полгода, как минимум, нет сдачи. И суммарно будет на 30-40% меньше за год, чем внизу Светланы. Не слушайте риэлторов, которые рассказывают, как круто сдается круглогодично Красная поляна.
Квартиры с хорошим ремонтом сдаются лучше (это и понятно) и дороже, чем с плохим. Если доплата за отличный ремонт выйдет дешевле или наравне "купить квартиру с плохим ремонтом и сделать хороший", лучше воспользоваться предложением взять сразу с хорошим ремонтом. А еще их потом легче продать.
Понятно, что аренда сейчас принесет меньше депозита в банке. Но с фактором роста цены прибыль будет выше.
Примеры объявлений с завышенной в несколько раз ценой аренды квартиры (в данном случае аппартаментов).
Обратился знакомый, попросил найти ему на июнь/июль квартиру. Уточнил район, лимит на месяц. Решил начать с Авито, попробовать найти напрямую, без отката риэлтора. Цены на аренду знаю идеально, где фейки, где реальные предложения.
Бросилось несколько неадекватных объявлений. При обычной цене аренды в районе 60-70, там стоят ценники 250-350. Где обычно в месяц 100, там 400-450. Думаю, может что-то случилось и резко аренда улетела в космос? Написал нескольким риэлторам адекватным, которые сдают аппартаменты и квартиры. Спрашиваю, что случилось с ценами на аренду, может я сам слишком дешево сдал свою недвижимость (так сказать "продешевил")? Попросили меня скинуть объявления на Авито которые нашел. Скинул. Мне пишут, что это 100% левые ценники за аренду, так как все сдают по обычным (которые я указал выше) и никакого роста цены на аренду резкого нет.
Стал копать дальше информацию по этим обьявлениям. Написал уже знакомым риэлторам, которые занимаются продажей недвижимости в этих ЖК. Обрисовал ситуацию. И тут меня очень удивили. Все оказалось гораздо интереснее, чем я мог подумать.
В последние месяца 3-3½ в Сочи много запросов на недвижимость не для жизни, а именно арендную (не жить, а сдавать в аренду после приобретения). Причём, клиенты начали спрашивать не просто конкретные районы, а те варианты недвижимости, которое хорошо сдаются в аренду, прося какие-то подтверждения хорошей сдачи в прошлом (что квартира постоянно сдается и при этом по хорошей цене).
Такой вариант мне знаком, так как недавно сам занимался поиском такого варианта и относительно в нем преуспел. Пришлось даже ради этого варианта продать по низу рынка свою квартиру, но это того стоило. В таком поиске мне было легче его найти, так как местный и было понимание, что конкретно искать.
Так вот, возвращаясь к теме этого повествования, для таких клиентов, чтобы они купили объекты недвижимости под сдачу в аренду и создаются такие левые объявления с сильно завышенной ценой, чтобы клиент повёлся на такой высокий заработок и быстрее купил этот объект недвижимости. А то, что потом он ее будет сдавать по обычной цене (летом точно сдаст, а вот в "мертвые месяцы" она у него будет стоять даже по такой цене) никого не волнует, так как 5% за квартиру получены и освоены. А самому клиенту всегда можно сказать, что по такой цене сдавалось, а вот почему новый хозяин не может сдать, не понятно.
Надо будет еще промониторить ценник продажи этих самых объектов недвижимости, под которые создаются такие объявления. Что-то мне подсказывает, что цены на них будет немного повыше, чем на другие в этом же доме.
Газовую трубу в квартире нельзя скрывать! Безопасность всегда должна быть на первом месте. Газовая труба должна быть доступной для проверки, обслуживания и в случае чрезвычайной ситуации. Не рискуйте безопасностью своей семьи и соблюдайте правила
Выспаться, провести генеральную уборку, посмотреть все новые сериалы и позаниматься спортом. Потом расстроиться, что время прошло зря. Есть альтернатива: сесть за руль и махнуть в путешествие. Как минимум, его вы всегда будете вспоминать с улыбкой. Собрали несколько нестандартных маршрутов.
Бля, как то страшно, что в стране, вроде как которая лидер по количеству ресурсов для стройматериалам и площади для заселения, вообще есть такие квартиры, страшнее ещё что есть на них спрос. Ещё страшнее, правда, цена.
Может есть сведущие люди, которые смогут объяснить простыми словами, почему так происходит? Я просто не понимаю, но не вижу каких то сильных волнений среди народа, поэтому мне кажется, что большинство понимают, почему так, я просто понять не могу, без шуток, не разбираюсь в этом.